Zákony upravující nájmy prostor pro podnikání a bytů

30. dubna 2020

Ve Sbírce zákonů byly dne 27. dubna 2020 zveřejněny oba zákony týkající se vztahu nájemců a pronajímatelů, o kterých jsme vás již informovali v 9. vydání našeho mimořádného Newsletteru.

Jedná se o:

a) zákon č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a

b) zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání.

Oba tyto zákony vstupují v účinnost dnem vyhlášení.

Rádi bychom se k tomuto tématu vrátili a připomenuli několik základních pravidel z nyní schválených textů zákonů.

Základním obsahem obou zákonů je to, že brání pronajímatelům jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného, jehož splatnost vznikla v tzv. rozhodné době, tedy od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020.

Další podmínkou je, že nájemce pronajímateli do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného v rozhodné době, prokáže, že k takovému prodlení došlo převážně v důsledku omezení plynoucích z mimořádných opatření, které:

a) nájemci prostor pro podnikání znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování jeho podnikatelské činnosti;

b) nájemci bytu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného.

Prokázání této skutečnosti pronajímateli u nájemce prostor sloužících k podnikání je předložení listin toto potvrzujících. Nájemce bytu pak předloží potvrzení od příslušného úřadu práce ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, jejichž formu a náležitosti stanoví metodicky pokyn.

Zákaz jednostranného ukončení nájmu platí od nabytí účinnosti zákona až do 31. 12. 2020 (tzv. ochranná doba). Pokud by nájemce dlužné nájemné do 31. 12. 2020 neuhradil, má pronajímatel právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, nájem prostor pro podnikání s pětidenní výpovědní dobou. Zároveň těmito ustanoveními není omezeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů.

Zanikne-li nebo skončí-li nájem před uplynutím ochranné doby, je nájemce povinen uhradit všechny dluhy na nájemném, které se staly splatnými v rozhodné době, do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.

Dále je nutné upozornit, že:

  • výše uvedená výjimka se nevztahuje na prodlení s úhradou poplatků za služby spojené s užíváním prostor, tj. pokud by nájemce neuhradil poplatky za služby spojené s užíváním prostor splatné v rozhodné době, je pronajímatel oprávněn z tohoto důvodu ukončit nájem v souladu s nájemní smlouvou;
  • nájemce bude nadále v souvislosti s dlužnými platbami nájemného povinen platit pronajímateli úrok z prodlení a jiné sankce spojené s pozdní úhradou dle nájemní smlouvy (viz § 3, odst. 2 obou zákonů ve shodném znění);
  • pokud je nájemce v prodlení s úhradou nájemného za období před 12. 3. 2020 a pronajímatel už z tohoto důvodu ukončil nájem v souladu s nájemní smlouvou před nabytím účinnosti tohoto zákona, účinnost takového ukončení nájmu nebude tímto zákonem dotčena.

Zákon poskytuje určitou ochranu také pronajímateli. Po opadnutí překážek na straně nájemce, nejdříve však po skončení nouzového stavu, může požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel.

Komerční řešení dopadu epidemie na nájemní vztahy

Dne 27. dubna nabyl účinnosti zákon[1] dávající nájemcům, kteří jsou prokazatelně vystaveni omezení podnikání z důvodů souvisejících s koronavirem, odklad splatnosti nájemného podnikatelských prostor v období od 12. března do 30. června do konce roku 2020, aniž by byli vystaveni riziku jednostranné výpovědi smlouvy od pronajímatele (viz detailně první článek).

V praxi dle našich zkušeností dochází a již před nabytím účinnosti zákona docházelo k řadě komerčních jednání mezi pronajímateli a nájemci. V této souvislosti jsme pro vás připravili krátký přehled variant úprav vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem, se kterými jsme se setkali. Varianty komentujeme z pohledu daně z přidané hodnoty („DPH“) a daně z příjmů právnických osob („DPPO“).

  • Odklad splatnosti nájemného

Prostý odklad splatnosti nájemného má u pronajímatele stejné daňové dopady jako výše zmíněný zákon. Odlišné však jsou dopady právní, které mohou být vnímány jako výhoda: možnost vymáhat sankce, nejistota prokázání vazby na epidemii či nejistota, zda daný zákon nebude úspěšně napaden u českých soudů.

DPH: Nic se nemění; pronajímatel DPH odvádí ve stejném režimu a termínech jako dosud.

DPPO: Nic se nemění; pronajímatel nadále účtuje a zdaňuje výnosy z poskytování nájmu.

  • Poskytnutí rent-free/slevy z nájmu

Rozhodne-li se pronajímatel podpořit nájemce poskytnutím (částečné nebo 100%) slevy z nájmu, měl by tak učinit formálně změnou nájemní smlouvy (např. dodatek). Rent-free lze poskytnout i retrospektivně na již vyúčtovaná období.

V praxi jsme se setkali i s variantou, kdy poskytnutí rent-free bylo podmíněno splněním určitých podmínek ze strany nájemce (např. pokud nájemce zaplatí určitou část nájmu, druhá část se mu odpouští). Daňové aspekty jsou v takovém případě principiálně stejné.

DPH: Pronajímatel vystaví daňový doklad s nižším základem daně, ze kterého odvede DPH. Pokud je sleva poskytnuta se zpětnou účinností, pronajímatel vystaví dobropis. Poskytnutí slevy se promítne do řádných přiznání k DPH, neboť jde o úpravu obchodních podmínek.

DPPO: Poskytnutí rent-free se promítne do snížení zdanitelných výnosů a nižšího základu daně; objem dopadu se bude různit ve vazbě na účetní zachycení, kterému doporučujeme věnovat pozornost.

  • Přesunutí rent-free/slevy z nájmu

Pronajímatel se také může rozhodnou podpořit nájemce přesunutím dohodnuté slevy z nájmu, kdy toto rent-free mělo nastat v budoucnosti, smluvní strany se však dohodly o posunutí tohoto období do současnosti. I zde doporučujeme tak učinit formálně změnou nájemní smlouvy (např. dodatek).

DPH: Pronajímatel vystaví daňový doklad s nižším základem daně, ze kterého odvede DPH. Pokud je sleva poskytnuta se zpětnou účinností, pronajímatel vystaví dobropis. Poskytnutí slevy se promítne do řádných přiznání k DPH, neboť jde o úpravu obchodních podmínek.

DPPO: Poskytnutí rent-free se promítne do možné změny zdanitelných výnosů a nižšího základu daně; případný dopad se bude různit ve vazbě na účetní zachycení, kterému doporučujeme věnovat pozornost.

  • Změna fakturačního období

Je-li ve smlouvě definováno poskytování nájmu jako dílčí plnění z pohledu zákona o DPH, je možné dodatkem smlouvy změnit sjednané dílčí plnění, a tak i změnit fakturační období, např. z měsíčního na čtvrtletní. Nejde tedy, ceteris paribus, o snížení nájemného, ale o nástroj k odsunutí jeho splatnosti, resp. ke změně frekvence jeho splatnosti.

DPH: Změnou dílčího plnění dojde ke změně okamžiku přiznat daň, tedy k odsunu platební povinnosti DPH. Pozor však na limitaci zákona o DPH, který stanoví, že u plnění poskytovaných po dobu delší než 12 měsíců dochází k jeho uskutečnění nejpozději posledním dnem kalendářního roku, tj. pokud půjde o úpravu nájmu, který dosud nebyl ani za část roku 2020 fakturován, nájemné je třeba vyfakturovat nejpozději do konce roku 2020 a DPH přiznat v přiznání za prosinec.

DPPO: Nic se nemění; výnosy budou zdaněny v období, se kterým věcně a časově souvisejí.

  • Pozastavení fakturace

Pokud nedojde k faktickému a prokázanému pozastavení poskytování nájmu a pronajímatel jen pozastaví fakturaci, takové jednání má následující dopady:

DPH: Na povinnosti odvést DPH se nic nemění, ale opožděná fakturace vyvolá dodatečnou administrativu u přípravy kontrolních hlášení DPH.

DPPO: Výnosy (byť nevyfakturované) budou zdaněny v období, se kterým věcně časově souvisejí.

[1] Zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k podnikání

NWL_CZ_mimoradny_11
Kontaktní osoba