Prodej nemovitosti včetně stávajících nájmů jako pozbytí obchodního závodu

1. října 2020

Na jednání Koordinační výboru s Komorou daňových poradců dne 9. 9. 2020 byl ze strany zástupců Ministerstva financí a Generálního finančního ředitelství odsouhlasen příspěvek, který byl vypracován našimi kolegy Janou Jirmáskovou a Filipem Oudesem. Obsahem příspěvku je právní rozbor situace prodeje nemovitosti včetně souvisejících nájemních smluv ve vazbě na ustavení zákona o DPH, kdy je možno tento převod považovat za převod obchodního závodu, který není předmětem DPH.

Tento příspěvek vnáší větší právní jistotu do asset dealů tím, že došlo ke shodě na výkladu určitých situací, a to v souladu s praxí aplikovanou v dalších zemí EU jako např. Německo nebo Velká Británie. V Německu se převod souhrnu obchodního majetku nebo jeho části, který stojí mimo DPH, označuje jako „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ nebo jako „Veräußerung eines Unternehmens im Ganzen“. V případě Velké Británie je převod souhrnu obchodního majetku nebo jeho části, který není předmětem DPH, označován jako „transfer of going concern“

GFŘ ve svých závěrech uvedlo, že „Ve všech případech je nutné vycházet z konkrétních okolností s přihlédnutím k tomu, jak daná transakce probíhala mezi prodejcem nemovité věci a jejím nabyvatelem včetně podmínek převodu nájemních smluv. Jak totiž konstatoval Soudní dvůr EU, k tomu, aby se jednalo o převod obchodního majetku nebo samostatné části podniku, musí být souhrn převedených složek dostatečný na to, aby umožnil provozování samostatné hospodářské činnosti, a že otázka, zda tento souhrn musí zahrnovat jak nemovitý, tak i movitý majetek, musí být posouzena s ohledem na povahu dané hospodářské činnosti (v tomto smyslu viz rozsudky C-444/10 Schriever, body 25 a 26, jakož i C-17/18 Mailat, bod 15).

Z judikatury mj. plyne, že pozbytí obchodního závodu musí být posuzováno i na základě povahy ekonomické činnosti. Jak totiž výše správně poukázali předkladatelé zejména v případě, kdy obchodní korporace zabývající se developmentem (příkladně korporace vykonává ekonomickou činnost, která zahrnuje dodání nemovitých věcí), dodá nemovité věci včetně s nimi související nájemní smlouvy obchodní korporaci, pak se nejedná o pozbytí obchodního závodu ve smyslu § 13 odst. 9 písm. a) ZDPH. Jádrem ekonomické činnosti developera je právě situace, že dodává nemovité věci (obchoduje s nemovitými věcmi jako běžný obchodník) včetně případného postoupení nájemních smluv. Pro developera zpravidla netvoří nemovité věci samostatnou část jeho podniku, ale spíše se jedná o zásoby určené k prodeji. Pouhý převod zásob totiž není pozbytím obchodního závodu (v tomto smyslu viz rozsudky C-497/01 Zita Modes, bod 40, a C-444/10 Schriever, bod 24)“.

V rámci svých závěrů uvedlo GFŘ  i rámcový příklad, kdy je možné považovat prodej nemovitosti včetně nájemních smluv za pozbytí obchodního závodu ve smyslu § 13 odst. 9 písm. a) ZDPH. Toto posouzení se odvíjí zejména od charakteru ekonomické činnosti prodávajícího a kupujícího, od toho, zda zanikají stávající nájemní smlouvy, zda jsou převedeny složky obchodního závodu umožňující pokračovat ve stávající činnosti a zda se bude v této činnosti pokračovat.

Na závěr bychom chtěli uvést, že tento výklad je v souladu s dlouhodobým stanoviskem TPA a jsme velmi rádi, že se k našemu výkladu přiklonila i Finanční správa ČR.

Podrobnosti s vámi rádi proberou Filip Oudes a Jana Jirmásková, e-mail: filip.oudes@tpa-group.cz, jana.jirmaskova@tpa-group.cz.

Kontaktní osoba