Otázky a odpovědi v souvislosti s koronavirem číslo 9

17. dubna 2020

Nájem a nové zákony či skutečnosti

S ohledem na skutečnost, že v těchto dnech má Parlament České republiky schválit návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, jsme pro vás připravili odpovědi na nejčastější dotazy týkající se aplikace tohoto zákona v praxi.

  • Jsem pronajímatelem obchodních prostor, přičemž v souvislosti se stávající situací nedošlo k žádné úpravě nájemních smluv, neposkytuji slevy na nájemném ani rent-free. Někteří nájemci využijí svého práva podle výše uvedeného zákona a nezaplatí mi nájemné za měsíce duben až červen ve stanovených termínech. Jaký to bude mít vliv na mé daňové povinnosti?

Z pohledu DPH se na Vaší situaci nic nemění, stále budete mít povinnost přiznat DPH z důvodu poskytnutí nájmu. Pokud vám dříve vznikala povinnost přiznat DPH na základě přijetí nájemného od nájemce, tak v případě absence plateb vám vznikne povinnost přiznat DPH nejpozději k poslednímu dni předmětného období. V případě měsíční periodicity tedy nejpozději k poslednímu daného měsíce, v případě čtvrtletní periody k poslednímu dni daného čtvrtletí. Pokud vám není nájemné placeno na základě splátkového nebo platebního kalendáře, tak máte do 15 dnů ode dne vzniku povinnosti přiznat DPH povinnost vystavit daňový doklad a zároveň jej doručit nájemci. DPH z nájmu za daný měsíc nebo čtvrtletí pak máte povinnost přiznat v daňovém přiznaní za měsíc, ve kterém vám vznikla povinnosti přiznat DPH, tedy dle DUZP.

  • Musím DPH i zaplatit, když mi nájemce nic nezaplatil?

Liberační balíčky Ministerstva financí se netýkaly posunutí termínů pro splnění daňových povinností plátců DPH. Dle ZDPH tak musí plátce DPH v zákonné lhůtě pro podání přiznání stále zároveň i uhradit svou daňovou povinnost. Pokud tedy neuhradíte DPH v zákonném termínu, dostanete se do prodlení s úhradou, za kterou vás může správce daně následně sankcionovat úrokem z prodlení.

  • Je nějaká možnost odložení platby DPH?

Jedinou možností, jak odložit platbu DPH, je požádat správce daně o posečkání úhrady DPH, o které musí správce daně rozhodnout do 30 dnů od podání žádosti. Na základě našich dosavadních poznatků z praxe uvádíme následující:

I) Správce daně nechce rozhodovat o posečkání DPH, u které ještě nezná její přesnou výši. Správce daně tedy nechce povolit posečkání úhrady DPH za zdaňovací období, za které ještě nebylo podáno daňové přiznání (neuplynula splatnost daně).

II) V návaznosti na bod I) správce daně obvykle požaduje, aby v rámci jedné žádosti bylo žádáno o posečkání úhrady DPH pouze za jedno zdaňovací období, ačkoliv zákon toto přesně neříká. V případě, kdy by se žádost týkala více zdaňovacích období, tak správce daně požaduje podání dalších žádostí.

III) V rámci prověřování splnění podmínek pro posečkání požaduje správce daně předložení důkazních prostředků prokazujících, že daňovému subjektu by zaplacením daňové povinnosti vznikla vážná újma. Správce daně proto požaduje minimálně doložení porovnání zisků za daný měsíc (čtvrtletí) se zisky za stejné období v loňském roce a výpis z bankovního účtu, ze kterého bude zřejmé, že konečný zůstatek nepostačuje k úhradě daňové povinnosti. Pokud se na bankovním účtu nacházejí finanční prostředky v částce vyšší, než je daňová povinnost daňového subjektu, tak správce daně požaduje vysvětlení, proč tyto prostředky nelze použít na úhradu daně. Tedy že se peníze použijí například na úhradu platů zaměstnanců a dalších provozních nákladů.

IV) Ačkoliv ministryně financí veřejně deklaruje proklientský přístup finanční správy, tak tuto vstřícnost nelze od správce daně očekávat v případě, že budete žádat o posečkání úhrady DPH, která je ve výši několika miliónů Kč. Ačkoliv se v daném případě nemusí výše daňové povinnosti lišit od výše DPH, kterou obvykle přiznáváte a platíte, tak správce daně bude na základě interní metodiky požadovat další záruky, aby posečkání úhrady daně povolil. V případě vyšší daňové povinnosti tak má správce daně tendenci zajistit daňovou povinnost minimálně prostřednictvím zřízení zástavního práva k nemovitosti daňového subjektu bez ohledu na stav, v jakém se Česká republika momentálně nachází.

V) Na základě bodu IV) je proto vhodné v žádosti správce daně předem upozornit, aby daňový subjekt kontaktoval v případě, že dospěje k předběžnému závěru, že bude posečkávanou daň nutné nějakým způsobem zajistit.

  • Co když mi nájemné za duben až červen nebo minimálně za jeden z těchto měsíců nájemce neuhradí do 31. 12. 2020?

Podle výše uvedeného zákona má pak pronajímatel právo vypovědět nájemní smlouvu, přičemž výpovědní doba je 5 dní. V případě nedobytné pohledávky a provedení opravy základu daně dle ZDPH bude nutné, aby předmětná pohledávka byla předmětem proběhlého nebo probíhajícího exekučního či insolvenčního řízení nebo řízení o pozůstalosti v případě úmrtí dlužníka. Na základě konkrétní situace jsme pak připraveni vám poskytnout bližší informace.

  • Jak máme postupovat z pohledu daně z příjmů, když nájemci budou dlužit nájemné i k 31. 12. 2020? Tedy neuhradí své pohledávky ani do konce ochranné lhůty stanovené zákonem.

Zákon nepřináší žádné výjimky ani změny do standardních daňových povinností. Tedy pohledávky z nájmu byly u vás zaúčtovány do výnosů, které jsou zdanitelnými výnosy roku 2020. K těmto pohledávkám není možno tvořit zákonné opravné položky, pokud nájemce nevstoupil do insolvenčního řízení. Tvorba zákonných opravných položek je závislá na uplynutí minimálně 12 nebo 18 měsíců od splatnosti pohledávky, což k datu 31. 12. 2020 ještě nebude splněno.

  • Abychom vyšli vstříc některým našim nájemcům, tak jsme jim snížili nájem na období březen až červen na polovinu. Jak se toto projeví v našem účetnictví a daních?

Na základě smluvního ujednání mezi vámi a nájemci se snížení nájmu z důvodu objektivního ztížení možnosti nájemce předmět nájmu využívat u vás projeví nižšími výnosy za toto období. Vystavíte jim tedy faktury na poloviční nájem, anebo vystavíte dobropisy, pokud byl již nájem vyfakturován, příp. částečně zaplacen dopředu. Celkově budete mít nižší výnosy v účetnictví, nižší zdanitelné výnosy pro účely daně z příjmů i nižší základ daně pro účely DPH.

  • Nájem účtujeme našim nájemcům v eurech, protože současně splácíme cizoměnový úvěr také v eurech. Jaký vliv bude mít oslabení české koruny na naše účetnictví a daně?

Česká koruna v minulých dnech výrazně oslabila, a to z 1 EUR = 25,41 CZK 2. ledna 2020 až na 1 EUR = 26,99 CZK k datu 15. dubna 2020. Dá se očekávat, že toto oslabení a z něho pramenící kurzové rozdíly budou mít zásadní dopad na účetnictví a daně mnoha klientů.

Pro váš případ cizoměnového úvěru platí, že pokud by koruna do konce roku nezpevnila, můžete očekávat k datu rozvahového dne 31. 12. 2020 výrazné kurzové ztráty, které sníží výsledek hospodaření i daňový základ pro daň z příjmů.

Naopak eurové pohledávky, které byly vyúčtovány nájemcům na počátku roku 2020, pak přinesou vyšší úhradu v českých korunách, tedy kurzové zisky. Pokud by koruna do konce roku nezpevnila a tyto pohledávky zůstaly neuhrazeny, tak na těchto pohledávkách zaúčtujete kurzové zisky, které zvýší výsledek hospodaření i daňový základ pro daň z příjmů právnických osob.

V těchto souvislostech je dobré znovu zvážit zavedení zajišťovacího účetnictví v roce 2020. Rádi s vámi tento systém detailně probereme a zvážíme také ostatní aspekty související s oslabením koruny.

Změny ve finančních plánech společností

  • Jak upravit finanční plán v souvislosti s aktuální nejistotou dalšího vývoje?

Aktuálně je velmi důležité mít k dispozici finanční výhled, který lze jednoduše a průběžně aktualizovat, což před současnou krizí nebylo s ohledem na stabilitu a dobrou předvídatelnost nezbytné. Finanční plán potřebuje management pro řízení firmy, vyžadují ho také banky a je potřebné, aby byl aktuální. Provést aktualizaci finančního plánu za situace, kdy v mnoha odvětvích není jisté, co bude zítra, není v žádném ohledu snadné.

U řady parametrů není jasné, jaká hodnota je ta správná, a je pravděpodobné, že se stejně brzy změní. Finanční plán by měl splňovat (i) flexibilitu, tj. možnost jednoduše upravit výhled úpravou vstupního parametru nebo parametrů, a (ii) dynamičnost, tj. možnost vidět budoucnost v několika pravděpodobných variantách / scénářích. Kromě toho je užitečné, když finanční plán obsahuje shrnutí hlavních ukazatelů výkonnosti, tzv. KPI (Key Performace Indicator), a umožní provádět citlivostní analýzu na změnu těchto parametrů.

  • Jak se připravit na možnost uplatnění nároku na kompenzaci škod od státu?

Dle krizového zákona je stát povinen nahradit škodu, která fyzickým či právnickým osobám vznikla v příčinné souvislosti s krizovými opatřeními. Přesný výklad příslušných ustanovení krizového zákona bude zcela jistě předmětem dalších odborných diskuzí a v konečném důsledku pravděpodobně řešen soudy.

Škoda může mít podobu takzvané skutečné škody (v restauraci se zkazily zásoby potravin, a to v příčinné souvislosti s krizovým opatřením) nebo ušlého zisku (hotel negeneruje zisk, protože nemůže ubytovávat hosty v příčinné souvislosti s krizovým opatřením). Obě formy škody bude nutné prokázat.

Kromě výše uvedené povinnosti škodu prokázat bude třeba také doložit, že subjekt splnil tzv. prevenční povinnost, tj. že se snažil škodám předcházet či se je snažil minimalizovat. Od podnikatelské úvahy typu, zda jsem například mohl podnikání provozovat „online“, když na tuto formu podnikání krizová opatření nedopadají, až po to, do jaké míry jsem se aktivně zapojil do mimořádných programů, které stát na podporu zasažených podniků zřídil či zřizuje.

Protože prokazovat bude muset subjekt, který bude o kompenzaci žádat, musí být všechny obecně řečeno negativní události pečlivě dokumentovány a archivovány. Bude se jednat o různé formy listin, jako jsou dopisy, emaily, vyjádření, žádosti, zápisy z jednání, vnitřní předpisy / směrnice, soupisy, smlouvy, faktury, fotografie a další formy. V dalším kroku bude nevyhnutelné nechat zpracovat znalecký posudek, který prokáže výši vzniklé škody a bude sloužit k jejímu doložení orgánům státní správy, případně soudu.

Jsme připraveni vám nabídnout naše služby v této oblasti.

NWL_CZ_mimoradny_9
Kontaktní osoba