Pražští zastupitelé v lednu 2022 schválili dokument nazvaný Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji území. Jeho hlavním cílem je podpořit rozvoj města tak, aby se na něm férovým způsobem podílel jak veřejný sektor, tak soukromí investoři. Developeři budou nově muset při rozsáhlejší výstavbě městu na oplátku za zhodnocení pozemků zajistit výstavbu školy, školky, kvalitního veřejného prostoru a zeleně, nebo poskytnout určitý podíl bytů městu či finanční kompenzaci do dané lokality. Pravidla se uplatní v případech, kdy město zvyšuje hodnotu pozemků developera změnou územního plánu, kterou město díky novým pravidlům urychlí o několik let.
Nová pravidla výrazně urychlují povolovací procesy a odemykají pro výstavbu dosud zablokované brownfieldy. Také upravují proces jednání s developery, na jehož základě budou město a městské části uzavírat s investory smlouvy, které zajistí závazky developerů i podrobnost regulačních plánů v nových čtvrtích. Metodika proto umožní Praze růst odpovědněji, a přitom rozvíjet kvalitu zázemí pro stávající i budoucí obyvatele, ať už jde o životní prostředí, služby, nebo nutnou infrastrukturu.
Z pohledu poskytovatelů – developerů tyto příspěvky budou zahrnuty do pořizovacích nákladů plánované výstavby (schválená metodika počítá s částkou 2 300 Kč na 1m2 plochy výstavby). Lze tak uvažovat o zvýšení cen plánovaných bytů cca o 2 % (při prodejní ceně bytu 110 000 Kč/m2).
Pro účetní postup u developera doporučujeme použít interpretaci Národní účetní rady I-20 Účetní zachycení podmíněných investičních výdajů. Zde popsaný účetní postup byl schválen v roce 2010 a je „jako ušitý“ na postup zvolený výše uvedenou metodikou. Z textu interpretace vybíráme části, které nejpřiléhavěji řeší tuto novou situaci developerů.
„Podmíněné investiční výdaje“ jsou výdaje, k jejichž vynaložení je účetní jednotka povinna, aby bylo možné uskutečnit investiční záměr, jehož cílem je pořízení hlavního aktiva (včetně následného nakládání s ním), a jejichž vynaložení:
- by pro účetní jednotku představovalo pořízení dalších položek aktiv mimo hlavní aktivum, kdyby tyto další položky aktiv zůstaly pod kontrolou účetní jednotky (například výstavba školy nebo školky), nebo
- vede ke vzniku nebo zhodnocení aktiva třetí osoby (např. se jedná o změnu cizí stavby, tedy např. rekonstrukci školy ve vlastnictví města) nebo
- představuje předání dlouhodobého aktiva, o němž doposud účtovala účetní jednotka, třetí osobě (předání pozemků pro parky či výstavbu tramvajových kolejí).
„Povinnost účetní jednotky vynaložit podmíněné investiční výdaje je taková povinnost, která vyplývá z právních předpisů, smluvních ujednání, správních nebo soudních rozhodnutí a z příslibu účetní jednotky, který vyvolal důvodné očekávání třetích osob.“
Daň z příjmů právnických osob pak sleduje zaúčtování těchto vynaložených částek. Tedy dokud staví developer bytový dům a byt není prodán konečnému zájemci, jsou vynaložené částky zahrnuty do ocenění bytů (výrobků oceněných vynaloženými vlastními náklady). Při prodeji je odúčtována cena bytu do nákladů a současně vzniká výnos z prodeje.
Pokud předmětem výstavby je např. hotel nebo obchodní centrum, pak vynaložené částky dle metodiky vstupují do ocenění této stavby a následně se formou odpisů promítnou do nákladů vlastníka (pronajímatele).
V této souvislosti je možné zmínit ještě ustanovení § 29 odst. 1 zákona o daních z příjmů upravující vyvolanou investici. Do vstupní ceny odpisovaného hmotného majetku lze zahrnout i výdaje (náklady) na vyvolanou investici, kterou se pro účely tohoto zákona rozumí výdaje (náklady) vynaložené na pořízení majetku převedeného do vlastnictví jiné osoby nebo předaného jiné osobě nebo týkající se změny majetku ve vlastnictví jiné osoby a podmiňujícího funkci nebo užívání odpisovaného hmotného majetku.
