Z praxe dobře víme, že hranice mezi opravou a technickým zhodnocením může být tenká. Nejvyšší správní soud (NSS) nedávno vydal zajímavý rozsudek, který do této problematiky vnáší další světlo a ukazuje, na co si finanční úřady při svých kontrolách dávají největší pozor. Přinášíme vám shrnutí toho nejpodstatnějšího a jak v podobných situacích nechybovat.
Společnost koupila v roce 2013 částečně vyhořelý a zdevastovaný bývalý hotel za zhruba 3,5 milionu Kč. Následně v roce 2014 provedla rozsáhlé stavební práce za více než 10,8 milionu Kč, které zahrnovaly například kompletní výměnu elektroinstalace, topení, výměnu oken či otlučení a nové nahození omítek.
Společnost tyto výdaje uplatnila jednorázově jako náklady na opravu s argumentem, že se pouze snažila uvést nemovitost do provozuschopného stavu. Finanční úřad to ovšem překvalifikoval na technické zhodnocení. Krajský soud i NSS dali finančnímu úřadu za pravdu.
Důležité závěry Nejvyššího správního soudu:
- Pojem „oprava vyšší kvality“: NSS zdůraznil, že oprava slouží pouze k odstranění částečného fyzického opotřebení, aby se majetek vrátil do původního stavu. Pokud ovšem tyto práce zásadně změní vlastnosti nemovitosti a kvalitu jejího vybavení, jde fakticky o technické zhodnocení, tzv. „opravu vyšší kvality“.
- Zchátralý stav při koupi a rozsah investice: Zásadním argumentem byl fakt, že objekt byl pořízen jako nepoužitelná ruina za nízkou cenu. Následná investice do „oprav“ převýšila kupní cenu třikrát. NSS potvrdil, že pokud zdevastovaný objekt vyžaduje zásadní investice do stavebních úprav, aby byl vůbec jakkoli použitelný, jedná se o technické zhodnocení.
- Změna účelu užívání: Z původního hotelu se stavba postupně měnila na dům sociální péče, což je typickým znakem technického zhodnocení (rekonstrukce).
V případě plánování rozsáhlejších stavebních úprav na firemním majetku doporučujeme předem konzultovat jejich daňový dopad. Rádi pro vás plánované akce posoudíme.
