S účinností od 31. ledna 2025 vstoupila v platnost aktualizovaná verze Mezinárodních oceňovacích standardů, které vydává International Valuation Standards Council (IVSC).
Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) představují globální rámec pro oceňování majetku, podniků a dalších aktiv. Jejich hlavním cílem je zajistit jednotnost, transparentnost a srovnatelnost ocenění napříč různými trhy a právními prostředími. Díky tomu se IVS staly klíčovým nástrojem pro investory, finanční instituce, auditory, regulátory i odhadce.
IVS definují 7 obecných a 8 cílených standardů pro jednotlivá aktiva. Obecné standardy definují postupy pro všechny oceňovací úkoly, zatímco standardy pro jednotlivá aktiva stanovují specifické požadavky pro konkrétní typy aktiv. Aby bylo ocenění v souladu s IVS, musí se řídit jak obecnými standardy, tak standardy pro jednotlivá aktiva.
Nejvýznamnější změnou ve verzi IVS 2025 je přepracování struktury obecných standardů a přidání nových klíčových kapitol, které zdůrazňují kvalitu a transparentnost oceňovacích procesů.
Pro oblast oceňování nemovitých věcí jsou klíčové tři standardy:
- IVS 300 – Budovy, zařízení a infrastruktura,
- IVS 400 – Práva k nemovitým věcem,
- IVS 410 – Developerské projekty.
IVS 300 – Budovy, zařízení a infrastruktura
Tento standard upravuje postup ocenění budov, zařízení a infrastruktury, přičemž klade důraz na zohlednění veškerých forem znehodnocení a jasné vymezení aktiv, která jsou v rámci ocenění zahrnuta nebo vyloučena. Oceňovatel musí posoudit technické, ekonomické a legislativní faktory, míru propojení aktiva s jinými aktivy a případné zvláštní předpoklady plynoucí z ocenění. Tento standard definuje hlavní přístupy pro stanovení hodnoty – tržní, výnosový a nákladový.
IVS 2025 zdůrazňují nutnost komplexního přístupu, který bere v úvahu nejen technické parametry, ale i ekonomické, environmentální a společenské faktory (ESG). Oceňovatelé jsou povinni prokazovat transparentní volbu metodiky a zohledňovat dlouhodobou udržitelnost a životní cyklus oceňovaných aktiv.
IVS 400 – Práva k nemovitým věcem
Dle standardu IVS 400 je hodnota nemovité věci spojena s právním nárokem definovaným právními předpisy dané jurisdikce, nikoli s fyzickými pozemky a budovami. Oceňovatel proto musí přesně popsat oceňované právo a identifikovat nadřízená a podřízená práva, která mohou hodnotu nemovité věci ovlivnit. Důležitou součástí je posouzení premisy hodnoty o nejvyšším a nejlepším využití nemovité věci, které se může lišit od současného stavu. Při oceňování nemovitých věcí a s nimi spojenými právy jsou použitelné všechny tři oceňovací přístupy.
Nová verze tohoto standardu klade opět důraz na transparentnost oceňovacích postupů, zejména při volbě metod a při práci s datovými vstupy. Oceňovatelé musí jasně zdůvodnit použitou metodiku a zajistit, aby byla dokumentace dostatečně podrobná pro ověření správnosti závěrů. Tento posun podporuje vyšší důvěryhodnost oceňování v kontextu regulatorních požadavků a očekávání investorů.
IVS 410 – Developerské projekty
Developerské projekty jsou definovány ve standardu IVS 410 jako majetková práva, u nichž je k dosažení nejvyššího a nejlepšího využití nutná výstavba nebo vylepšení. Jedná se o zcela novou kapitolu, která reaguje na specifika oceňování developerských projektů. Standard definuje postupy pro oceňování majetku ve všech fázích vývoje – od přípravy přes výstavbu až po dokončení. Zvláštní pozornost je věnována řízení rizik, časovým harmonogramům a vlivu externích faktorů, včetně technologických inovací a ESG kritérií. Oceňovatelé musí zohlednit environmentální normy, udržitelnost projektu a jeho dopad na širší ekonomické prostředí. Tím se oceňování stává více strategickým nástrojem, který podporuje informované rozhodování investorů a developerů.
Oceňování developerských projektů je velmi citlivé na vstupní předpoklady o nákladech, výnosech a harmonogramu, proto by dle standardu mělo být doplněno o citlivostní analýzu. Oceňovatel musí rozumět zamýšlenému užití projektu a transparentně uvést všechny zvláštní předpoklady. Ocenění developerských projektů využívá všechny tři přístupy prostřednictvím reziduální metody, přičemž odborný úsudek je zásadní při volbě přístupu a při práci s předpoklady, které mohou mít významný dopad na výslednou hodnotu.
