Angekündigte steuerrechtliche Änderungen betreffend die Abtretung von Untermiet- und Mietverhältnissen

29. Mai 2017

Der Wortlaut des tschechischen Einkommensteuergesetzes (vor der nachstehend beschriebenen Neufassung) enthielt keine ausreichende Regelung für steuerliche Aspekte von Mietverhältnissen, was die Ausgestaltung kommerzieller Abreden erschwerte.  Im Falle der Abtretung von Untermiet- und Mietverhältnissen wurde dies besonders schmerzlich wahrgenommen.  Um die Situation zu verbessern, wurden in ein kürzliches Änderungsgesetz zum Einkommensteuergesetz spezifische Bestimmungen zu diesem Thema aufgenommen.

A. Untermiete

Gemäß dem rechtlichen Rahmen vor der Neufassung des EStG-cz sind Untermieter nicht berechtigt, sog. wertsteigernde bauliche Maßnahmen (also im Wesentlichen Innenausbauten aller Art), die sie auf eigene Kosten vorgenommen haben, abzuschreiben, was letztlich zum Verlust steuerlicher Abzugsfähigkeit solcher Ausbauten führt.  Ein steuerlicher Effekt kommt selbst bei einer Beseitigung auf Seiten des Untermieters nicht zustande, weil die Abschreibung der wertsteigernden technischen Maßnahme eines Untermieters nicht als steuerlich abzugsfähig gilt.

Das vorstehend beschriebene Änderungsgesetz möchte hier Abhilfe schaffen.  Dem Untermieter wird ein Recht eingeräumt, seine neu vorgenommenen wertsteigernden baulichen Maßnahmen zu denselben Konditionen abzuschreiben, wie sie auch innerhalb der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter gelten.  Erfolgt ein Rückbau, so ist der steuerliche Restwert der wertsteigernden Maßnahme auch auf Ebene des Mieters steuerlich abschreibbar, falls weitere Standardbedingungen erfüllt sind.  Dies sollte helfen, Untermietverhältnisse zu klären und zu vereinfachen.

B. Mietablöse

Die Situation gestaltet sich komplizierter im Falle der Abtretung eines Mietverhältnisses, wobei die Schlüsselfrage darin besteht, ob dem „neuen“ Mieter die Möglichkeit gegeben ist, den „alten“ Mieter für die von ihm vorgenommenen wertsteigernden Maßnahmen in den angemieteten Räumlichkeiten zu entschädigen – um dann die steuerlichen Abschreibungen fortzuführen.

Die Neufassung des Einkommensteuergesetzes hätte auch hier Klarheit schaffen sollen, zumindest zufolge der vom Gesetzgeber vorgebrachten Begründung bei der Vorlage des Gesetzesentwurfs.  Leider werden die Erwartungen vom Wortlaut der geänderten Bestimmungen nicht ganz erfüllt.  Die Abtretung von Mietverhältnissen birgt damit auch weiterhin erhebliche Unsicherheiten für Steuerzahler.

Wir fassen zusammen: falls Sie im Zusammenhang mit dem Vorstehenden Schwierigkeiten bei der Ausgestaltung und Geltendmachung von Untermietverträgen ausgesetzt waren, dürfte dieses Änderungsgesetz für Sie bald gute Nachrichten bedeuten.  Soweit es aber um die Konsequenzen für Mietverhältnisse geht, scheint das Änderungsgesetz keine letztliche Klärung des Sachverhalts zu bringen.

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