Abtretung von Mieterausbauten im Zusammenhang mit der Abtretung des Mietvertrags

4. April 2018

Im Januar 2018 gab die Steuerberaterkammer ein Koordinierungsschreiben heraus, welches von der Steuerberaterkammer und der Finanzgeneraldirektion gemeinsam erarbeitet und abgesegnet wurde. Die darin enthaltenen Auskünfte betreffen die Abtretung von Mietverträgen, mit denen die Abtretung eines vom ursprünglichen Mieter-finanzierten Innenausbaus verbunden ist.

In diesem Bereich war die Praxis in der Vergangenheit uneinheitlich. Manche Stimmen sprachen sich für die Abtretung des Mieterausbaus und die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung durch den Zessionar aus. Andererseits hielt das Oberste Verwaltungsgericht in einer Entscheidung vom 25.9.2014 fest, dass das Recht zur Abschreibung von Mieterausbauten bei der Abtretung eines Mietvertrags nicht auf den Nachmieter übergehen kann. In einem solchen Fall hätte der Vermieter nichtmonetäres Einkommen (Sachbezug) auszuweisen und der neue Mieter hätte kein Recht, den Innenausbau abzuschreiben. Allerdings löste die genannte Entscheidung zahlreiche Diskussionen aus, in deren Rahmen unterschiedliche Rechtsauffassungen zu Tage getreten sind.

Generell gilt, dass dem Vermieter nur dann nichtmonetäres Einkommen zuwächst, wenn ein Mietvertrag ausläuft oder der Vermieter seine Zustimmung zur mieterseitigen Abschreibung entzieht. Das Koordinierungsschreiben besagt nunmehr, dass die Abtretung eines Mietvertrags nicht als Beendigung des Mietvertrags gilt, weil der Nachmieter in sämtliche Rechte und Pflichten des ursprünglichen Mieters eintritt. Die Finanzgeneraldirektion hat diesen Ansatz in folgenden Schlussfolgerungen bestätigt:

  • Die Abtretung eines Mietvertrags gilt nicht als Beendigung des Mietvertrags, und dem Vermieter wächst somit kein nichtmonetäres Einkommen zu;
  • Der Nachmieter ist berechtigt, den Mieterausbau vom an den ursprünglichen Mieter gezahlten Entgelt abzuschreiben.
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